为什么在国内，持有型物业卖不上价、还难处置
本文所指的持有型物业，是那些大盒子商业，无法拆散卖的酒店、度假村，以及必须整体经营的办公楼宇、会展经济、街区商业等等。
对于这些持有型物业，以前的认知是，这都是资产，一些能出现金流，被当做现金奶牛的资产。很多老派的地产老板，受到香港理念的影响，对“资产”的重视程度非常高，心心念念想留下一些资产，“一铺养三代”。想想也是，香港的那些商业物业一个比一个赚钱，一个海港城，2018年的销售额是370亿港元，一天一亿，国内留点资产，不是很好的生意么。
但是国内的这些原以为很有价值的持有型物业，一旦要转让了，就发现接盘者寥寥，除了北上广深还有一些强二线核心区域的办公楼或者商业还有人愿意看之外，其他的物业基本上没人关心，要转让就一定要打骨折的价格，而且、骨折价也不一定有人愿意接。
就整售的物业价值来看，办公>商业>酒店及各种其他业态。
梳理下原因吧，其实还是对标的问题，对标的东西不一样，心态就不一样，感受就不一样。
一、对标住宅
其实大家常说的卖不上价，更多的是对于周边的住宅售价而言。比如周边住宅价格已经3万元/平了，为啥我的办公楼整体标价1万元/平，都没人愿意接手？
几个原因探讨下：
1、持有环节的成本
住宅除了每年要交的物业费，几乎没有任何持有成本。
商办这种都是经营性物业，房产税、所得税、增值税全部都要交一遍。
讲真，如果住宅租不出去，大不了空关；如果商办运营得不好，每年还要倒贴很多钱，拿着烫手。
2、转让环节的成本
个人转让住宅不满两年的税比较高，但是一旦满5年甚至做到了唯一，那就基本上无税。
商办这种资产转让一定要交税，土增税、增值税、所得税都要交一遍。
继续讲实话，住宅这种增值的钱都是自己的，而商办这种增值的钱有一半就要当作税收上交了。买过来好像也没那么划算，当然也可以股权转让，但是税的问题还是存在的，只是延后了而已。
3、土地年限的制约
住宅70年，商业40年，办公50年。
如果只是住宅，就算这个房子过了20年，剩余年限还有50年，可以隔两代人，而且到期后续期的概率蛮大的，其实类似于长期产权了，只不过你的房子可能20年后就坏掉了，能不能坚持到70年是未知数。
如果是商业40年，那问题就大了，一旦过了20年，还剩20年的话，怎么算价值，仅用20年的收益能不能覆盖商业的全成本。因为商业属于公建设施，到期后续期的可能性不太大，要续期也是一大笔土地出让金补缴，这种就很鸡肋。
4、维护成本及土地升值
中国的住宅，基本上没有什么好维护的，家里装修20年不变也没有任何关系，但是公用物业的折旧是很厉害的，3年一小修、5年一大修都是常态，甚至伤筋动骨内部改造。啥？你不想花这个钱，那你还要不要做生意了，隔壁新开一家豪华商场，客流分分钟都去了。
中国的住宅升值的因素非常多，比如隔壁修了个公园、修了个学校、修了个商场、修了个医院、修了条地铁，都是净收入。但是公建的升值因素却很少，无非是周围小区密度大、入住率高，隔壁有地铁等等。涨得因素也少。
讲了那么多，感觉住宅比商办贵天经地义，毕竟是那么多附属功能的完美结合体，整售的持有型物业卖不到住宅的价格也更加无可厚非。
放平心态吧。
二、对标国外
国外的持有物业是个好东西，好地段的物业是实打实的现金流奶牛，永续不绝。但相反的，如果是国内的物业，就会存在很多问题，比如一个非常优质地段的五星级酒店，整体对外出售，按照评估价的一半对外甩都不一定找得到人接盘。
也有几个差异吧
1、年限和利率。国外的物业大部分都是永久产权，不用担心时间到期的续权问题，而且贷款利率普遍不高，只要保证经营期收益状态合适，收益率能够高于资金的资本化率，其实就是一门好生意，所以接盘的意愿都比较强烈。
2、退出灵活。国外有REITS，一旦转让不成，直接甩给基金们也是一个不错的方案，自己转身做轻资产。所以接盘侠们大多数没有心理负担。
像国内的话，首先是借贷利率奇高无比，很多都是10%左右的资金成本，大部分的自持运营商都有强烈的套现需求，扛不住啊。而且退出的渠道有限，一旦产权方想转让，根本找不到合适的交易对手，市面上就这么几个买家，该亏本卖就亏本卖吧。
所以捏，持有型的物业基本上和住宅物业的估值是两条线，就算住宅涨翻了天，持有型物业也只是按照自己的特点和规律慢慢来。不要用住宅的思维来看持有，没有没来由的便宜，也没有不靠谱的贵。
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